被相続人の土地・建物の使用貸借と特別受益

１　はじめに

本稿では、被相続人から土地を無償で借りその上に建物を建築して居住し又は収益を上げていた相続人は特別受益を得たと言えるのか、被相続人から建物を無償で借り居住していた相続人は特別受益を得たと言えるのか、について検討します。

ここで、「相続人の受けた利益は何か」について考えてみると、①被相続人の生前に相続人が無償で利用できたという利益と、②被相続人死亡後遺産分割までに無償利用を継続したことによる利益の２つがあることが分かります。ただ、②については、通例不当利得の問題として扱われており、本稿では①の特別受益性にフォーカスして、裁判例をご紹介します。なお、②の「被相続人死亡後に使用貸借権が存続するのか、死亡後から遺産分割までの間の占有について不当利得が成立するか」について判示した興味深い最高裁判例(最判平成8年12月17日判決)がありますので、また別でご紹介いたします。

２　問題設定

①被相続人の生前に無償で利用することができたという利益が特別受益に当たるのかという論点は法的性質を厳密に考えると、「被相続人が生前にした使用貸借権の贈与は特別受益に当たるか」という問題設定になり、そうすることで以下の２点が検討内容となることが分かります。

⑴　贈与対象の使用貸借権の評価額はどのように算出するか。

⑵　当該贈与は特別受益と評価できるのか

⑴については、不動産鑑定士による使用貸借権価格の鑑定結果を採用する例や、更地価格の1割～３割程度で認定される例が多いです（東京地判平成30年10月1日参照）。

⑵については、贈与された使用貸借権の評価額、この額の遺産の総額に対する比率、同居の有無、対価的金銭の支払いの有無・程度、被相続人に対する貢献度合い等の事情を総合的に考慮して判断されることになるかと思われます（最決平成16年10月29日参照）。

３　東京地判平成15年11月17日(肯定例)

【事案】相続人Aは、被相続人の家業を受け継いだが、経営状況は芳しくなかった。そのため、被相続人の提案で、被相続人から本件土地を無償で借りその上に自らアパートを建てて、被相続人が死亡するまでの１０年間アパート経営をしていた。実際の賃料収入額は判決文からは不明だが、不動産鑑定士による鑑定の結果、新規賃料は33万8000円と評価されている。相続人Aは得た賃料の中から、「給料」の名目で毎月10万円（総額1360万円）を被相続人に支払い、土地の固定資産税（10年間で総額72万円）も支払っていた。その他の遺産も含めた被相続人の遺産総額は1億7543万円であった。なお、本件土地は他の相続人（被告）に遺贈されたため、相続人Aは遺留分減殺請求権を行使したところ、被告から特別受益による持戻しの結果遺留分は侵害されていないとの主張がされた事案である。

【判決文】

⑴　使用貸借権の経済的価値について

相続人Ａが被相続人から受けた利益は本件土地の使用貸借権の価値と解するのが相当である。そして，不動産鑑定士の鑑定の結果によれば，本件土地の更地価格に15％を乗じた価格，すなわち1935万円をもって本件土地の使用貸借権価格とされている。

⑵　特別受益に当たるか

・被相続人は、相続人の生活の援助のために本件土地をアパート経営のために使わせていたこと

・本件土地の使用貸借権は，相続開始時において2000万近い価値があること

・本件土地の新規賃料は，鑑定の結果によれば相続開始時点で月額33万8000円と高額であること

・毎月10万円の支払いは「給料」であって「扶養料」とは認められず、固定資産税72万円も高額でないことから、これらの支払いが使用貸借と対価関係に立っているとは言えないこと

⇒　「本件土地の使用貸借契約の締結（使用貸借権の贈与）は，まさに原告の生計の資本の贈与であるといえ，特別受益（民法903条1項）に当たるというべきである。」として、1935万円全額の持ち戻しを命じた。

４　大阪家審平成6年11月2日(一部肯定、一部否定)

　生前、被相続人が所有し居住している建物に相続人が同居し、被相続人死亡後も居住を継続した事案で、以下の通り判示し、生前の居住については特別受益性を否定し、死亡後の居住については特別受益性を認めた。

「被相続人と同居していた期間は、単なる占有補助者に過ぎず、独立の占有権原に基づくものと認められない。この間伸子には家賃の支払いを免れた利益はあるが、被相続人の財産には何らの減少もなく、遺産の前渡しという性格がないので、特別受益には当たらない。相続開始後の居住については、被相続人の生前の言動等から、被相続人の死亡を始期とする使用貸借契約の存在が推認され、使用借権相当額の特別受益があるというべきであるところ、右使用借権相当額を算定する明確な資料がないため、後述の寄与分を認定する際の事情として考慮することとする。」とし、

５　まとめ

　相続人が被相続人の土地・建物を無償で使用するというケースは多くあり、そのようなケースで問題となる論点は多岐にわたります。本稿ではその内、特別受益の点について裁判例を紹介しました。

　特別受益の該当性においては様々な事情が考慮要素とされることから、事案ごとにポイントとなる事実関係も異なってきます。当事務所では、ご依頼者から様々な事実関係を丁寧に聞き取り、事案に最も即した主張を構成していくことが可能です。本稿のような問題を抱えている方は是非一度ご相談いただければと思います。